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1、问：大师兄，您好！现在家里二宝出生，想置换一套大一点的4房。现在手上有两套房产，其中一套是福田的带学位，希望能留下这一套，为孩子上学用。现在最担心的就是卖房买房中间出现的交接风险。另外，在置换方案上，我们也很纠结，请问该怎么选择？

方案一：卖掉第二套房160左右，再加上存款可以买一套老小区的四房。

方案二：把这两套房都卖掉到手资金应该有900w，买附近本学区的四房(总价约1300+)。

答：置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

建议保留福田学位房，在附近租房住。出手第二套房，投资一套未来升值潜力大的4房！

2、问：大师兄，学位房该怎么选？纯投资。南山片区跟深圳西部的学区相比，哪个更有升值潜力？比如南山的育才学位房或者学府中学，跟深圳西部的沙井、松岗、光明相比？请教！

答：学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

3、问：您好，我现在住天御香山，两个小孩，父母也在一起住，需要换一个更大一点房子。您觉得东海花园二期如何？ 6房，您觉得值得入手吗？是否会有风险？

答 ：

①东海花园，目前最大的优势就是它的学位： a.深外的亲儿子。全校享有考深外特权；但是随着合作期限到期，这样的待遇也不复存在了。 b.即便深外考不上，还有深高保底； 它的缺点也非常明显，绝大多数户型没有阳台，20年前的港式建筑审美，已经跟不上时代了。角色已经从当年的豪宅盘沦落为顶级学位盘。 ②所以东海花园二期除了学位，相比于香域中央这些盘，非常乏力，楼龄已经过20年，换东海花园二期还不如现在的天御香山，不建议。

4、景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

答：这个楼盘比较特殊，属于15楼以下是写字楼性质，15楼以上是住宅性质，所以买15楼以上的才能申请学位。基本里面全是买过来出租给公司办公的，也有很多公司产权的，自己的公司在这里办公。

以前属于冷门盘，现在可不冷，抢着买，因为便宜，不过低买低卖，仅仅只有学位价值。

提醒一点，如果真买这个小区上学，一定要看清楚房产证上写的房屋产权性质，否则会踩坑！

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